Θολό το τοπίο για τις άδειες με επιπλέον ύψος και δόμηση
της Όλγας Μενεμενόγλου
Ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός, που με τον Νόμο 4759/2020 τροποποιήθηκε για τέταρτη φορά, επέφερε αλλαγές στον Γενικό Οικοδομικό Κανονισμό και καταστρατήγησε τα ισχύοντα πολεοδομικά διατάγματα σε όλη την Χώρα, συμπεριλαμβανομένου και του Δήμου Φιλοθέης – Ψυχικού. Οι αλλαγές αυτές είχαν ως αποτέλεσμα την έκδοση αδειών για την ανέγερση οικοδομών με μεγαλύτερο ύψος και περισσότερα τετραγωνικά, αλλοιώνοντας την εικόνα των Κοινοτήτων μας.
Τον Απρίλιο του 2023, μετά από συντονισμένες κινήσεις, ο Νομοθέτης εξαίρεσε με τροπολογία την Φιλοθέη και το Ψυχικό, αποδεχόμενος ότι πρόκειται για περιοχές που χρήζουν ειδικής προστασίας.
Το Νέο Ψυχικό δεν συμπεριελήφθη στις εξαιρέσεις και έτσι συνεχίζει να επιβαρύνεται από την έκδοση οικοδομικών αδειών, που επιτρέπουν την αύξηση του συντελεστή δόμησης (τ.μ.) και του ύψους των κτηρίων.
Οι αυξήσεις των συντελεστών σε αριθμούς
Συγκεκριμένα ο Ν. 4759/20 στο άρθρο 10 παρ. 1 επιτρέπει αύξηση του συντελεστή δομήσεως αναλογικά με την μείωση κάλυψης οικοπέδου, ενώ υπό προϋποθέσεις δίνεται και η δυνατότητα προσθήκης ενός επιπλέον μέτρου στο ύψος.
Στον ίδιο Νόμο (άρθρο 15, παρ. 8), δίνεται η δυνατότητα προσθήκης ενός ακόμη μέτρου στο ύψος, με την προϋπόθεση της ύπαρξης φυτευμένο κατά 50% δώματος, ενώ για τις οικοδομές που έχουν στέγη δίνονται επιπλέον σαράντα εκατοστά.
Εάν στο κτήριο / πολυκατοικία προβλέπονται και υπόγειες θέσεις στάθμευσης, δίνεται η δυνατότητα προσθήκης ενός ακόμα μέτρου.
Στο άρθρο 19, παρ. 2, προβλέπεται η δυνατότητα κατασκευής χώρου κύριας χρήσης 35τ.μ. πλέον του συντελεστή δόμησης και η προσθήκη ύψους 3,40 μέτρων πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος που ισχύει στην περιοχή.
Στο άρθρο 24 παρ. 1 όταν το κτήριο είναι ενεργειακό Α+ δίνεται επιπλέον αύξηση στον συντελεστή δόμησης κατά 5%.
Για τους Δήμους στους οποίους δεν υπήρχε πρόβλεψη για το μέγιστο ύψος των κτηρίων από τα ρυμοτομικά σχέδια, το άρθρο 15 παρ. 1 ορίζει ότι όπου ο συντελεστής δόμησης ήταν 1,2, το ύψος μπορεί να φτάσει τα 17,25 μέτρα, ενώ όπου ο συντελεστής δόμησης ήταν έως 1,6, το ύψος μπορεί να φτάσει τα 19,5 μέτρα.
Τι ισχύει στο Νέο Ψυχικό
Στο Νέο Ψυχικό, το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος είχε κατοχυρωθεί με το ΦΕΚ 379Δ/1-8-78 και το ΦΕΚ 294Δ/5-6-1990, σύμφωνα με τα οποία το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος των οικοδομών είναι τα 16 μέτρα -14 μέτρα, συν 2 επιπλέον στην περίπτωση που υπάρχει πιλοτή.
Προ ολίγων εβδομάδων, με τον Νόμο 5106/ΦΕΚ 63/1-5-2024, τροποποιήθηκε το επιπλέον ύψος και ορίζεται ότι το συνολικό ύψος της προσαύξησης δεν μπορεί να υπερβεί τα 2,5 μέτρα. Ο Νόμος αυτός επηρεάζει άμεσα το Νέο Ψυχικό, όπου πλέον προβλέπεται ότι στο ύψος των 16 μέτρων (στην περίπτωση που υπάρχει πιλοτή) μπορούν να προστεθούν και άλλα 2,5 μέτρα, βάσει των περιβαλλοντικών κινήτρων που προβλέπει το άρθρο 10, με το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος να φθάνει πλέον τα 18,5 μέτρα. Σε αυτά μπορούν να προστεθούν και οι αυξήσεις του συντελεστή δόμησης όπου προβλέπονται και τέλος, να κτίστεί και ένα δώμα ύψους 3,4 μέτρων.
Σε απλά ελληνικά δηλαδή, για να μην σας μπλέκουμε με πολλές προσθέσεις, από τα 16 μέτρα που ήταν το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος στο Νέο Ψυχικό, σήμερα με όλους τους Νόμους και τα περιβαλλοντικά κίνητρα, μπορούν να προστεθούν μέχρι και 5,4 μέτρα επιπλέον, με το ύψος να φθάνει στα 21,4 μέτρα. Και βέβαια μπορεί επιπλέον να αυξηθεί και ο συντελεστής δόμησης, δηλαδή τα τ.μ.
Οι νεόκτιστες πολυκατοικίες έχουν στην πλειονότητά τους αξιοποιήσει αυτές τις διατάξεις, γι’ αυτό άλλωστε και βλέπουμε πλέον να έχουν κτιστεί κτήρια 6όροφα, αντί των 4όροφων που είχαμε συνηθίσει.
Μη αναστρέψιμη η ζημιά σε Φιλοθέη και Ψυχικό
Η εξαίρεση των περιοχών του Ψυχικού και της Φιλοθέης από τους αυξημένους συντελεστές του ΝΟΚ ήρθε προεκλογικά, τον Απρίλιο 2023, δεν αφορά όμως τις οικοδομές που χτίζονται βάσει αδειών που ήδη είχαν εκδοθεί πριν την τροπολογία, που συνεχίζονται κανονικά και αρκετές έχουν κιόλας ολοκληρωθεί. Η ζημιά που έχει γίνει, που σε πολλές περιπτώσεις αλλοιώνει βάναυσα το τοπίο των δύο αυτών κηπουπόλεων, είναι δυστυχώς μη αναστρέψιμη.
Οι κινήσεις των Δήμων και οι Αποφάσεις του ΣτΕ
Ο Δήμος Φιλοθέης – Ψυχικού ήταν ο πρώτος που το 2022 εξέδωσε Οδηγία προς την ΥΔΟΜ, περί μη εφαρμογής των νέων διατάξεων του ΝΟΚ. Καθώς όμως επί της ουσίας η Οδηγία αυτή καλούσε την ΥΔΟΜ να μην εφαρμόσει τον Νόμο, η Υπηρεσία έκανε σχετική επερώτηση στο αρμόδιο Υπουργείο, που απάντησε ότι ο Νόμος πρέπει να συνεχίζει να εφαρμόζεται.
Μετά από προσφυγές κατοίκων αλλά και του Δήμου Αλίμου, το Ε’ Τμήμα του ΣτΕ, σε δύο ξεχωριστές συνεδριάσεις με διαφορετικές συνθέσεις, εξέδωσε δύο πανομοιότυπες Αποφάσεις (310/2024 και 293/2024), με τις οποίες παραπέμπουν το θέμα της συνταγματικότητας των διατάξεων του ΝΟΚ στην Ολομέλεια, επισημαίνοντας αντισυνταγματικότητα σε βασικές διατάξεις, αλλά και στο πολεοδομικό κεκτημένο εφαρμογής του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ 4067/2012), ενώ καθορίζουν νέους πολεοδομικούς κανόνες, με τους οποίους καλείται να εναρμονιστεί η νομοθεσία και η Διοίκηση για νέες και υφιστάμενες οικοδομικές άδειες στο σύνολο των αστικών περιοχών στα κέντρα και την περιφέρεια της χώρας.
Εν τω μεταξύ, οι Δήμοι ο ένας μετά τον άλλον άρχισαν να εκδίδουν Αποφάσεις Δημοτικών Συμβουλίων για ανάλογες εσωτερικές οδηγίες («εντέλλεσθε») προς τις οικείες ΥΔΟΜ, που όμως όταν έφτασαν κατά πώς προβλέπεται στην Αποκεντρωμένη Διοίκηση για έλεγχο, ο Γενικός Γραμματέας Γρηγόρης Ζαφειρόπουλος τις ακύρωσε, καθώς θεωρεί ότι «Δεν προκύπτει κάποια ρητή αρμοδιότητα του Δημοτικού Συμβουλίου ως προς την λήψη απόφασης για την αναστολή οικοδομικών αδειών εντός των ορίων του οικείου Δήμου, αρμοδιότητα η οποία αποδίδεται από τον νομοθέτη στο αρμόδιο Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας».
Το σκεπτικό των ακυρώσεων αυτό είναι πανομοιότυπο και αφορά τους Δήμους Βάρης – Βούλας – Βουλιαγμένης, Κηφισιάς και Βριλησσίων.
Ειδικότερα, σε ό,τι αφορά την επίκληση των ανωτέρω Αποφάσεων του ΣτΕ, η Αποκεντρωμένη Διοίκηση υποστηρίζει ότι «Η επικαλούμενη υπ’ αριθμ. 310/2024 (όπως και η 293/2024) απόφαση της 7μελούς Σύνθεσης του Συμβουλίου της Επικρατείας δεν δύναται να αποτελέσει νόμιμο έρεισμα για την έκδοση του υπό κρίση εγγράφου, δοθέντος ότι ουδέν δεδικασμένο παράγεται από το διατακτικό της απόφασης αυτής, καθώς πρόκειται για μη οριστική απόφαση που παραπέμπει στην Ολομέλεια του Δικαστηρίου την τελική κρίση των επίμαχων πολεοδομικών διατάξεων».
Μετά από αυτό, ο Δήμος Βάρης – Βούλας – Βουλιαγμένης προσέφυγε στο Συμβούλιο Αναστολών του ΣτΕ, που στις 15 Μαΐου τον δικαίωσε, αναφέροντας στην απόφασή του τα εξής, που αφορούν τις ΥΔΟΜ όλων των Δήμων της χώρας, που συνεχίζουν να εκδίδουν άδειες με χρήση των συγκεκριμένων διατάξεων του ΝΟΚ: «Όπως προκύπτει από το δικόγραφο της αιτήσεως αναστολής και τα προσκομισθέντα στοιχεία, μετά τη δημοσίευση των προαναφερθεισών αποφάσεων του Ε’ Τμήματος, στην ΥΔΟΜ του αιτούντος Δήμου συνεχίζουν να κατατίθενται αιτήσεις για την έκδοση οικοδομικής άδειας με τις οποίες ορισμένοι από τους ενδιαφερόμενους ζητούν την εφαρμογή των πολεοδομικών προσαυξήσεων του ΝΟΚ («κινήτρων»), παρά το ότι υφίσταται το ενδεχόμενο να κριθούν οι διατάξεις αυτές αντίθετες στο Σύνταγμα γεγονός που θα έχει σοβαρές και ανεπανόρθωτες συνέπειες για το οικιστικό περιβάλλον της περιοχής του αιτούντος Δήμου. Πέραν τούτου όμως, στην περίπτωση αυτή οι σχετικές οικοδομικές άδειες ενδέχεται να πρέπει να ανακληθούν στο σύνολό τους, γεγονός που θα έχει ανυπολόγιστες συνέπειες για τον αιτούντα δήμο και τους ενδιαφερόμενους, αλλά και για τους καλόπιστους τρίτους οι οποίοι θα έχουν εν τω μεταξύ αποκτήσει εμπράγματα δικαιώματα σε οριζόντιες ιδιοκτησίες που πρέπει στη συνέχεια να κατεδαφιστούν κατά το μέρος που θα στηρίζονται στην εφαρμογή των προαναφερόμενων διατάξεων».
Η θέση του Δήμου Φιλοθέης – Ψυχικού
Καθώς και ο Δήμος μας αντιμετωπίζει το ίδιο πρόβλημα στο Νέο Ψυχικό, επικοινωνήσαμε με την Πρόεδρο του Δημοτικού Συμβουλίου και δικηγόρο Κατερίνα Αλεξοπούλου, που παρακολουθεί στενά το θέμα, η οποία μας είπε τα εξής:
Οι ενδιαφερόμενοι καλό θα ήταν να γνωρίζουν ότι εάν η Ολομέλεια του ΣτΕ επικυρώσει τις Αποφάσεις του Ε’ Τμήματος, οι άδειες που θα έχουν εκδοθεί βάσει των πολεοδομικών διατάξεων που προβλέπουν προσαυξήσεις του ΝΟΚ (bonus) θα ανακληθούν στο σύνολό τους. Σε αυτήν την περίπτωση, ακόμα και εάν εν τω μεταξύ κάποιοι έχουν αποκτήσει εμπράγματα δικαιώματα σε οριζόντιες ιδιοκτησίες στις συγκεκριμένες οικοδομές -σε απλά ελληνικά, εάν δηλαδή κάποιοι έχουν αγοράσει διαμερίσματα από τους κατασκευαστές- αυτά θα κατεδαφιστούν, κατά το μέρος που θα αντιστοιχεί στα επιπλέον τ.μ. ή το επιπλέον ύψος.
Ο Δήμος Φιλοθέης-Ψυχικού στο πλαίσιο της απορρεούσης από τον Νόμο υποχρέωσής του να διαφυλάττει την νομιμότητα και την οικιστική φυσιογνωμία των πόλεών του αλλά και την ποιότητα ζωής των κατοίκων του, όπως αυτή ορίζεται από το Σύνταγμα, θα συνεχίσει τους αγώνες του, ιδιαίτερα για την Δημοτική Κοινότητα του Νέου Ψυχικού η οποία και δεν προστατεύθηκε με την τροπολογία του Απριλίου 2023 και απειλείται από την υπερδόμηση.
H αναδημοσίευση του παραπάνω άρθρου ή μέρους του επιτρέπεται μόνο αν αναφέρεται ως πηγή το top-nea.gr με ενεργό σύνδεσμο στην εν λόγω καταχώρηση.
